Torenhoge woningprijzen bij nieuwbouw Utrecht: kan de gemeente daar eigenlijk iets aan doen?

Gemeentes zouden kunnen beginnen met de hand in eigen boezem steken, vindt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft. Want volgens hem hebben ze de forse prijzen ook deels aan zichzelf te danken door hoge eisen te stellen aan architectuur en duurzaamheid. Boelhouwer: "Vanuit GroenLinks geredeneerd, is dat voor te stellen maar er zijn wel kosten aan verbonden." En ontwikkelaars willen die terugverdienen.

Boelhouwer: "Het probleem is dat de opbrengsten allemaal in dat kleine deel vrije sector zitten. De sociale huur: daar moet geld bij en bij sommige woningen voor middeninkomens ook." Ontwikkelaar BPD wijst hier ook op: "Een deel van de opbrengst van die duurdere gezinswoningen investeren wij in betaalbare huurwoningen." De eerste 167 woningen van het deelproject in de Merwedekanaalzone staan nu te koop. In dit stuk moeten er 600 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen, komen.

Maar kan een gemeente dan nog wel garanderen dat er in een stad betaalbare woningen komen voor mensen met een laag of midden-inkomen? Boelhouwer: "Dat kan wel. Het ligt eraan of je de grond hebt, en goed kan onderhandelen en de eisen niet te hoog stelt. Gemeentes zijn goed in het bedenken van kwaliteitseisen maar het moet wel betaald worden. Ik vind het onverstandig om extra duurzaamheidseisen te stellen. Die zijn al heel streng. Een discussie over minimale oppervlaktes van woningen vind ik dan weer wel verstandig. Anders krijg je van die conservenblikken."

En niet onbelangrijk: voer zo'n discussie op tijd. Wethouder Diepeveen kondigde naar aanleiding van de ophef over de prijzen in de Merwedekanaalzone aan gesprekken te gaan voeren met projectontwikkelaar BPD of er niet meer betaalbare woningen aan het project konden worden toegevoegd. Kansloos, aldus Boelhouwer. "Nee, dat gaat natuurlijk niet gebeuren. Tenzij zo'n ontwikkelaar héél graag meer projecten met de gemeente wil doen."

Boelhouwer: "Sterker nog. Je ziet het tegenovergestelde gebeuren. Ik zie allerlei plannen in het land waar het gedeelte sociale sector onder druk staat. Ik sprak een gemeente en die had tegen de ontwikkelaar gezegd dat als ze de sociale huur niet zouden bouwen ze een boete van 10.000 euro zouden krijgen. Die ontwikkelaars vielen lachend onder de tafel. Die verdienen veel meer in de vrije sector."

De gemeente kan voor nieuwe projecten wel een middel inzetten dat nu nauwelijks wordt gebruikt: de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Daarmee kan de gemeente grondeigenaren die willen verkopen, dwingen om de grond eerst bij de gemeente aan te bieden voor een redelijke prijs.

Willem Korthals Altes is professor grondbeleid aan de TU Delft en legt uit wat het voordeel is: "Zo'n instrument kan ervoor zorgen dat er rust op de grondmarkt komt. Dan kan je hard speculatief gedrag uitschakelen."

Wat PvdA-raadslid Bülent Isik betreft kan de gemeente Utrecht daar niet snel genoeg mee beginnen. De hoge prijzen bij de Merwedekanaalzone zijn volgens hem deels veroorzaakt door speculatie met de grond. Isik: "Mensen hebben grond gekocht en doorverkocht en in één jaar 13 miljoen euro verdiend. En dat moet door de projectontwikkelaar worden terugverdiend."

Isik vindt dat de gemeente veel actiever moet zijn door zelf grond te kopen, desnoods met de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. "Het toepassen van een actief grondbeleid is essentieel. Dat zeg ik al 2,5 jaar. Als de gemeente eigenaar is van de grond dan heeft de gemeente zeggenschap en middelen om randvoorwaarden te stellen. In het geval van de Merwedekanaalzone zoekt de gemeente nu de grenzen op waar ruimte is voor beïnvloeding, maar die is beperkt."

"Er is een hele discussie over actief en passief grondbeleid", zegt Peter Boelhouwer. "Linkse partijen zijn voor, rechtse partijen niet zo. Veel gemeentes hebben in het verleden grond gekocht. In de crisis is er zo iets van 4 miljard euro verloren gegaan. Toen hebben een boel mensen besloten: dit mag niet meer want dit is veels te risicovol."

En dat het risico niet denkbeeldig is, daarover kunnen ze in Amersfoort meepraten. Die gemeente kwam vijf jaar geleden in de problemen na de aankoop van grond in Vathorst. Dat leidde er uiteindelijk zelfs toe dat de gemeente onder toezicht van de provincie werd gesteld.

Ook Willem Korthals Altes ziet dat gemeentes huiverig zijn om te actief in de woningmarkt te stappen. "Na de crisis wilden gemeenten minder met grond te maken hebben. Dat breekt ze nu op, want als je grond hebt, kan je de bouw versnellen."

Altes waarschuwt dat het niet om een wondermiddel gaat. Grondeigenaren die niet willen verkopen, kunnen de bouw van nieuwe woningen nog steeds vertragen of duurder maken. "In Utrecht weet je, als ik vandaag niet bouw dan doe ik het morgen. Dan brengt het ook geld op." Hij wijst er wel op dat projectontwikkelaars die niet aan de plannen van de gemeente willen meewerken, in extreme gevallen kunnen worden onteigend. Maar in de praktijk gebeurt dit niet vaak.

Uiteindelijk kan ook een gemeente niet ontsnappen aan dezelfde economische wetten die gelden voor projectontwikkelaars. Altes: "Als je teveel betaalt voor de grond dan verdien je het nooit meer terug. En zeker als je alleen koopt voor goedkope woningen betaal je al snel teveel. Dus eigenlijk moet je ook grond kopen voor dure woningen."

Peter Boelhouwer: "Bouwen in de binnensteden is gewoon duur. Ze zeggen wel van niet maar je moet bedrijven uitkopen, de grond saneren, en hoogbouw neerzetten en dat bouwen is duurder. Ook zijn de bouwkosten enorm gestegen met wel 20 procent. Dat is 30.000 euro aan bouwkosten erbij voor één sociale huurwoning."

Volgens Boelhouwer is het demoniseren van projectontwikkelaars dan ook niet terecht: "Een marktpartij is uit op winstmaximalisatie. Dat weet je en daar moet je naar handelen. Het zijn wel partijen die risico hebben genomen. Dat zag je ook bij de verkoop van huurwoningen in Kanaleneiland: de corporaties en gemeente durfden het toen niet aan. Een belegger stak toen zijn nek uit en heeft een boel geld verdiend. Het is makkelijk om dan pas erna dingen te gaan roepen."

Maar Bülent Isik is niet overtuigd. "Dit is een politieke keuze. We zeggen al 30 jaar dat er een tekort is aan betaalbare woningen. Je kan het altijd doen. Schoolgebouwen of niet-monumentale kerken kopen en daar bouwen. Het kan. Maar ze willen niet."